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Trois textes se superposent : la loi du 10 juillet 1965 pour le vote, le RGPD pour les images, le code de la sécurité intérieure quand l’espace filmé est ouvert au public. L’installation se décide en assemblée générale, à la majorité de l’article 25. Le reste se joue sur ce que les caméras cadrent.
Quelle majorité faut-il réunir en assemblée générale ?
La CNIL pose le principe : l’installation de caméras dans une copropriété doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Poser une caméra en partie commune relève des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, mentionnés au n de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette majorité est celle des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Sur un immeuble où l’absentéisme est fort, une résolution peut faire l’unanimité en séance et rester sous le seuil.
L’article 25-1 ouvre une sortie. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité de l’article 25, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Sous le tiers, la résolution tombe.
D’où l’intérêt de faire voter des tranches plutôt qu’un projet global, une logique détaillée sur notre page dédiée à la sécurisation d’une copropriété ou d’un immeuble tertiaire.
Que peuvent filmer les caméras des parties communes ?
La CNIL délimite le champ de vision. Les caméras peuvent couvrir les espaces communs : parking, local vélos ou poussettes, hall d’entrée, portes d’ascenseur, cour. Elles ne doivent filmer ni les portes des appartements, ni les balcons, terrasses ou fenêtres des logements.
La porte palière fait échouer le plus d’implantations. Une caméra posée au milieu d’un palier pour couvrir un local technique cadre aussi deux entrées de logement, et le dispositif devient contestable dans son ensemble. Le point se règle à l’installation, par l’optique et l’orientation, pas après coup par un réglage logiciel.
La CNIL ajoute une limite d’usage : le dispositif ne doit pas servir à surveiller les allées et venues des habitants. Une installation régulièrement votée et régulièrement posée peut devenir irrégulière par l’usage qui en est fait.
Un relevé sur site dit, avant la convocation, quels points de vue tiennent et lesquels mordent sur des parties privatives. Secureo le réalise dans le cadre d’un audit de sécurité d’immeuble, gratuit et sans engagement.
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Faut-il déclarer l’installation, et à qui ?
La formalité dépend d’un seul critère : l’espace filmé est-il accessible à toute personne, sans restriction ? La CNIL donne l’exemple qui tranche la plupart des cas, le hall dont la porte n’a ni digicode ni interphone.
| Espace filmé | Régime applicable | Formalité | Conservation |
|---|---|---|---|
| Hall fermé par digicode ou interphone, caves, local vélos, parking des résidents | Lieu non ouvert au public, RGPD | Aucune formalité auprès de la CNIL. Le traitement est inscrit au registre que tient le syndic | Un mois au maximum selon la CNIL |
| Hall ou passage accessible à toute personne, sans contrôle à l’entrée | Lieu ouvert au public, code de la sécurité intérieure | Demande d’autorisation auprès du préfet du département, du préfet de police à Paris (article L252-1) | Délai fixé par l’autorisation, sans pouvoir excéder un mois (article L252-5) |
En logement social, la CNIL précise que le délégué à la protection des données du gestionnaire doit être associé au dispositif. Le contenu du dossier préfectoral est repris dans notre guide sur la déclaration d’une vidéosurveillance.
Qui peut visionner les images de vidéosurveillance dans une copropriété ?
Pas l’ensemble des résidents. La CNIL indique que les dispositifs permettant de visualiser les images, en direct ou enregistrées, ne doivent pas être librement accessibles à tous les habitants, et cite le syndic, les membres du conseil syndical, le gestionnaire de l’immeuble ou le gardien.
Elle précise aussi le moment : en règle générale, les images sont consultées uniquement en cas d’incident, vandalisme, dégradation ou agression. Un écran de renvoi allumé en permanence dans la loge, visible de qui passe, sort de ce cadre.
La contrainte porte sur le matériel autant que sur les personnes. Un enregistreur ouvert par un mot de passe unique, partagé entre le gardien, le syndic et l’installateur, ne permet pas de dire qui a regardé quoi. L’habilitation et la procédure d’accès sont traitées dans notre guide sur le droit de visionner les images.
Combien de temps les images sont-elles conservées ?
La CNIL retient que la durée ne devrait pas excéder un mois, et que quelques jours suffisent en général aux vérifications après un incident. Elle ajoute une règle que beaucoup d’installations ignorent : cette durée ne doit pas être fixée en fonction de la seule capacité de stockage de l’enregistreur.
C’est pourtant ce qui se passe. Un enregistreur livré avec un grand disque tourne sur une boucle de plusieurs semaines faute de paramétrage. Dans l’autre sens, un disque saturé écrase une séquence utile avant la réunion du conseil syndical.
Quand une procédure pénale est engagée, la CNIL indique que les images sont extraites du dispositif, l’opération étant consignée dans un cahier spécifique, et conservées pour la durée de la procédure. Le paramétrage et l’extraction sont détaillés dans notre guide sur la durée de conservation des images.
Comment les occupants doivent-ils être informés ?
Par des panneaux affichés en permanence, visibles, compréhensibles par tous les publics. La CNIL fixe leur contenu minimal : un pictogramme représentant une caméra, les finalités du traitement, la durée de conservation des images, le nom ou la qualité et le numéro de téléphone du responsable ou du délégué à la protection des données, l’existence des droits Informatique et Libertés, et le droit d’introduire une réclamation auprès de la CNIL avec ses coordonnées.
Ce qui ne tient pas sur un panneau lisible, comme la base légale ou les destinataires des données, peut être porté à la connaissance du public autrement, par un site internet par exemple. Ces obligations découlent de l’article 13 du RGPD. Le détail figure dans notre guide sur le panneau de vidéosurveillance.
Transmettre les images à la police demande un vote de plus
Transmettre les images des parties communes aux services chargés du maintien de l’ordre est une décision distincte, mentionnée au m de l’article 25 de la loi de 1965 et encadrée par l’article L126-1-1 du code de la construction et de l’habitation.
Les images transmises ne doivent concerner ni l’entrée des logements privés, ni la voie publique. La transmission s’opère en temps réel, quand les circonstances l’exigent, pour une durée limitée au temps nécessaire à l’intervention. Une convention préalable entre le gestionnaire de l’immeuble et le représentant de l’État dans le département en fixe les conditions et prévoit un affichage sur place. Si elle ouvre la transmission à la police municipale, le maire la signe aussi.
Voter une installation ne vaut donc pas renvoi des images vers un commissariat : les deux décisions se traitent séparément.
L’avis de l’équipe Secureo
Les projets de copropriété échouent rarement sur la technique. Ils échouent sur le champ de vision. Une résolution arrive en séance sans que les emplacements soient écrits, un copropriétaire demande si la caméra du palier verra sa porte, personne ne sait répondre, et le vote se perd. Le relevé préalable sert à cela : figer les points de vue, écrire ce que chaque caméra cadre et ce qu’elle exclut, joindre ce document au projet de résolution. Le débat porte alors sur la dépense, pas sur la vie privée.
Questions fréquentes sur la vidéosurveillance en copropriété
Est-il possible de filmer les parties communes d’un immeuble ?
Oui. La CNIL admet la surveillance des espaces communs à des fins de sécurité des biens et des personnes, après un vote en assemblée générale et dans les limites de champ de vision, d’information et de conservation rappelées ci-dessus.
Peut-on mettre une caméra dans le hall d’un immeuble ?
Oui, la CNIL cite expressément le hall d’entrée. S’il est accessible à toute personne, sans digicode ni interphone, le dispositif relève des lieux ouverts au public et suppose une autorisation préfectorale.
Quelle est la jurisprudence en matière de vidéosurveillance en copropriété ?
Chaque décision dépend des faits de l’espèce et aucune règle générale ne s’en déduit. Les textes que la CNIL cite en référence donnent la mesure du risque : code civil article 9, code pénal articles 226-1, 226-18, 226-20, 226-21 et R625-10. La CNIL peut contrôler un dispositif, mettre en demeure et sanctionner.
Une résolution à préparer, une installation dont personne ne sait si elle est conforme ? Secureo intervient à Paris et en Île-de-France sur la vidéosurveillance et le contrôle d’accès de copropriété. Relevé sur site et chiffrage gratuits, sans engagement. 01 48 45 17 71.
Information générale, à jour au 22 septembre 2026. Elle ne remplace pas l’analyse d’un professionnel du droit sur une situation précise. Sources : CNIL, vidéoprotection dans les immeubles d’habitation, 23 juillet 2018, fiche que la CNIL signale comme obsolète et en cours de mise à jour ; CNIL Direct, caméras en copropriété ; loi du 10 juillet 1965, articles 24, 25 et 25-1 ; CCH, article L126-1-1 ; code de la sécurité intérieure, articles L252-1 et L252-5.