Sécurité d’un immeuble en copropriété : qui doit faire quoi ?

La sécurité des parties communes revient au syndicat des copropriétaires, qui en a la conservation et répond des dommages qui y prennent naissance. Le syndic en assure la garde et l’entretien. Certaines obligations s’appliquent sans vote ; les travaux sur les accès, eux, passent en assemblée générale, à des majorités qui ne sont pas les mêmes.

Qui répond de la sécurité des parties communes ?

La loi du 10 juillet 1965 répartit les rôles entre le syndicat, le syndic et l’assemblée générale, chaque copropriétaire gardant la main sur ses parties privatives.

Une porte de hall qui ne ferme plus, une porte de parking bloquée ouverte, un local poubelles qui donne sur les caves sans serrure : tous relèvent des parties communes dont le syndic assure la garde et l’entretien. Une porte forcée peut être réparée sans attendre l’assemblée, au titre des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde.

Ce qui se décide en revanche en assemblée, c’est l’amélioration : remplacer un code par des badges, ajouter une platine, équiper le local à vélos. La logique d’ensemble, zone par zone, est présentée dans notre page sur la sécurité des copropriétés et des immeubles d’habitation.

Quelles obligations s’appliquent sans attendre un vote ?

Trois obligations pèsent sur l’immeuble, quelle que soit la volonté de l’assemblée.

L’accès des forces de l’ordre et des secours. Dans sa version en vigueur depuis le 27 novembre 2021, l’article L272-1 du code de la sécurité intérieure impose aux propriétaires ou exploitants d’immeubles d’habitation, ou à leurs représentants, de s’assurer que les services de police et de gendarmerie nationales ainsi que les services d’incendie et de secours sont en mesure d’accéder aux parties communes aux fins d’intervention. L’obligation s’applique sans vote de l’assemblée. Tout changement du système d’accès, passage aux badges ou nouvelle platine, doit donc prévoir comment ces services entrent, et le syndic a intérêt à pouvoir le montrer. La police municipale, elle, peut recevoir une autorisation permanente prévue par le même article, que l’assemblée vote à la majorité de l’article 24.

L’entretien des portes automatiques de garage. L’article R134-58 du code de la construction et de l’habitation oblige les propriétaires d’un bâtiment d’habitation équipé de portes automatiques de garage à les faire entretenir et vérifier périodiquement aux termes de contrats écrits. L’arrêté du 12 novembre 1990 fixe le rythme : deux visites par an, et toutes les interventions consignées dans un livret d’entretien, avec la date, l’heure et le nom de l’intervenant.

Le carnet d’entretien. L’article 18 de la loi de 1965 charge le syndic de l’établir, de le tenir à jour et à la disposition des copropriétaires. C’est le premier document à ouvrir avant de parler d’un projet de sûreté : il dit ce qui a été posé, quand, et par qui.

Quelle majorité pour voter des travaux de sûreté ?

Les versions des articles 24 et 25 en vigueur depuis le 18 juin 2025 classent les décisions utiles à la sûreté d’un immeuble comme suit.

Le classement d’un projet réel n’est pas toujours évident. Remplacer une serrure de hall cassée relève de la conservation. Passer d’un code à des badges change les modalités d’ouverture. Ajouter une platine vidéo là où il n’y avait qu’une sonnette relève a priori de l’amélioration. La qualification revient au syndic, qui rédige l’ordre du jour, et c’est une raison de présenter des résolutions distinctes plutôt qu’un projet global : une résolution votée à une majorité inadaptée peut être contestée. Le second vote prévu à l’article 25-1, quand l’article 25 n’est pas atteint, est expliqué dans notre guide sur la vidéosurveillance en copropriété, qui traite aussi tout ce qui concerne les caméras.

Une fermeture totale de l’immeuble se vote à la même majorité, avec une condition fixée par l’article 25, g : elle doit rester compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. Un cabinet médical ou un commerce en rez-de-chaussée accessible par le hall change la conception de la porte.

Code, badges, interphone, Vigik : que décider pour le hall ?

Pour le hall, quatre questions sont à trancher avant de demander un devis.

Qui ouvre ? Un code partagé ne se révoque pas : il faut le changer pour tout le monde, et il recircule. Un support individuel, badge ou télécommande, se retire seul quand un résident déménage ou perd le sien. Le choix du matériel, porte par porte, est détaillé sur notre page consacrée au contrôle d’accès des parties communes.

Comment entre un visiteur ? Par la platine d’interphone, qui laisse au résident le choix d’ouvrir ou non. Une platine vidéo lui évite d’ouvrir à l’aveugle ; l’entrée par entraînement derrière un résident, elle, se traite par le réglage du ferme-porte. Les modèles et le raccordement sont décrits sur notre page interphone et visiophone.

Comment entrent les prestataires ? Le plus souvent par Vigik, dont le site officiel revendique plus de 520 000 points d’accès d’immeubles équipés : un standard de contrôle d’accès qui permet aux prestataires autorisés, à commencer par les services postaux, d’entrer dans les parties communes avec un support électronique. La marque appartient à La Poste ; le gestionnaire de l’immeuble peut autoriser ou bloquer les entrées selon les prestataires et les horaires choisis.

Votre lecteur Vigik est-il à jour ? Le site officiel du dispositif annonce que l’arrêt de Vigik historique est programmé au 1er janvier 2030, au profit de Vigik+. Une porte mise à niveau se reconnaît au logo Vigik+, aux deux lettres du fabricant et à un voyant allumé. Pour un syndic, la question est budgétaire : une mise à niveau anticipée peut être votée avec la prochaine tranche de travaux sur le hall, plutôt qu’en urgence à la fin de 2029.

Parking, caves, éclairage : que traiter en dehors des caméras ?

La porte de parking cumule deux sujets. La sûreté d’abord : un temps d’ouverture long laisse entrer un piéton ou un deux-roues derrière chaque véhicule, et les anciennes télécommandes restent actives après un déménagement. La sécurité des usagers ensuite : pour toute installation nouvelle de porte automatique de garage dans un bâtiment d’habitation, l’article R134-55 du code de la construction exige notamment un système de sécurité qui interrompt immédiatement le mouvement lorsqu’il peut causer un dommage à une personne, une aire de débattement éclairée et marquée au sol, et un feu orange clignotant dont la signalisation précède le mouvement. Réduire le temps d’ouverture se règle donc avec l’entreprise qui assure l’entretien, dans le respect de ces sécurités.

Les caves se protègent par la porte commune qui y mène, pas cave par cave. Une cave constitue en général une partie privative, dont la serrure regarde son propriétaire. La porte de desserte, elle, est une partie commune : ouverture par le même support que le hall, refermeture automatique, et journal des passages si l’immeuble a déjà connu des effractions en série.

L’éclairage appartient au projet de sûreté, même quand le cahier des charges l’oublie. Une minuterie qui s’éteint au milieu d’un couloir de caves ou d’un niveau de parking laisse un intrus agir dans le noir, caméra ou pas. Un éclairage déclenché par détection de présence sur les circulations du sous-sol, et maintenu le temps du parcours, peut se voter avec les travaux d’accès.

Les caméras ont leur place après ces mesures, pas avant. Ce qu’elles peuvent filmer, qui peut voir les images et à quelle majorité les installer relèvent de notre guide sur la vidéosurveillance en copropriété.

Après une intrusion ou des dégradations, que doit faire le syndic ?

D’abord mettre l’immeuble en sécurité : un cylindre arraché ou une porte de parking bloquée ouverte peuvent relever des travaux urgents que le syndic engage seul. Si des badges ou télécommandes ont été volés, il les révoque.

Ensuite déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble, dans le délai du contrat, et porter plainte pour les dégradations subies par les parties communes. Les copropriétaires dont un lot a été visité déposent leur propre plainte et préviennent leur propre assureur.

Si les difficultés tiennent à une occupation du hall ou des escaliers, le code de la sécurité intérieure prévoit deux leviers. L’article L272-3 permet aux propriétaires ou exploitants soumis à l’obligation de gardiennage ou de surveillance de l’article L271-1 de faire appel à la police, à la gendarmerie ou à la police municipale lorsque des personnes occupent les espaces communs en entravant l’accès et la libre circulation des locataires ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté. L’article L272-4, dans sa version en vigueur, punit l’occupation en réunion des espaces communs ou des toits qui empêche délibérément l’accès, la circulation ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté de deux mois d’emprisonnement et 3 750 euros d’amende.

Enfin, le fait doit revenir devant le conseil syndical puis l’assemblée suivante, avec un relevé de ce qui a cédé. Un immeuble cambriolé par la porte des caves n’a pas besoin du même projet qu’un immeuble dont le hall est occupé chaque soir.

Questions fréquentes sur la sécurité en copropriété

Quelles sont les obligations d’un syndic en matière de sécurité ?

Administrer l’immeuble et pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, faire exécuter d’urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde, tenir le carnet d’entretien, faire entretenir les portes automatiques de garage sous contrat écrit, et faire en sorte que police, gendarmerie et secours puissent accéder aux parties communes.

Qui tient le registre de sécurité dans une copropriété ?

Le registre de sécurité au sens de l’article R143-44 du code de la construction concerne les établissements recevant du public, par exemple un commerce en rez-de-chaussée. Pour les parties communes d’un immeuble d’habitation, le document de référence est le carnet d’entretien tenu par le syndic, complété par le livret d’entretien des portes automatiques de garage.

Comment sécuriser la porte d’entrée d’un immeuble ?

Par un ferme-porte réglé pour que la porte se referme vite, un accès individuel et révocable à la place d’un code partagé, une platine d’interphone qui identifie le visiteur, et un accès des prestataires distinct de celui des résidents. La modification des modalités d’ouverture se vote à la majorité de l’article 25.

Un copropriétaire peut-il installer seul un équipement dans les parties communes ?

Non sans autorisation. L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Information générale, à jour au 6 octobre 2026. Elle ne remplace pas l’analyse du syndic ou d’un avocat sur la rédaction d’une résolution. Sources, dans leur version en vigueur à cette date : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14, 18, 24 et 25 (versions du 18 juin 2025 pour les articles 24 et 25) ; code de la sécurité intérieure, articles L272-1, L271-1, L272-3 et L272-4 ; code de la construction et de l’habitation, articles R134-55, R134-57, R134-58 et R143-44 ; arrêté du 12 novembre 1990 relatif à l’entretien des portes automatiques de garage des bâtiments d’habitation ; Vigik, page « Vigik historique », consultée le 6 octobre 2026.