Sécuriser une copropriété ou un immeuble tertiaire

Dans un immeuble, la porte d’entrée n’a pas besoin d’être forcée

Presque tout ce qui arrive dans une copropriété commence par une porte de hall que personne n’a eu besoin de forcer. Elle bat plusieurs centaines de fois par jour (résidents, livreurs, services postaux, société de nettoyage, artisans en intervention), et personne ne vérifie personne : et elle se referme lentement. Il suffit d’attendre quelqu’un, ou de composer un code obtenu une fois et jamais changé depuis.

Descendez d’un niveau : le local à vélos est fermé par un cadenas, il est au fond du parking, sans passage, et il contient aujourd’hui des machines qui valent bien davantage qu’il y a dix ans. Le couloir de caves, à côté, se travaille autrement : de nuit, méthodiquement, sur plusieurs boxes à la suite, par des gens qui savent qu’on n’y descend plus après vingt heures.

Au parking, ce sont les véhicules : habitacles fouillés, carrosseries dégradées, pièces démontées sur les voitures stationnées. Rien d’étonnant à cet endroit précis : aucun témoin, un éclairage minuté, des angles morts derrière chaque poteau, et une rampe qui reste ouverte plusieurs dizaines de secondes après chaque passage.

Reste ce qui se voit tous les jours et ne se chiffre pas : dépôts sauvages, dégradations dans les cages d’escalier, boîtes aux lettres forcées, paliers occupés le soir. C’est cette usure-là, plus que les vols, qui finit par mettre le sujet à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Le calendrier de l’assemblée générale commande le chantier

Rien ne s’installe en parties communes sans une résolution votée, et une résolution se prépare plusieurs mois à l’avance. Six contraintes en découlent.

• Le passage en assemblée générale. Le devis doit être disponible avant l’envoi de la convocation, et assez détaillé pour que la résolution nomme les équipements, leurs emplacements et le montant.
• Le financement. La dépense est répartie entre copropriétaires selon les règles de l’immeuble. Un projet global passe plus difficilement qu’un projet séquencé : traiter d’abord le hall et le local vélos, puis le parking l’année suivante, reste une voie praticable quand un projet global ne réunit pas de majorité.
• L’absence de personnel. Sans gardien, il n’y a personne pour recevoir une alerte, ouvrir à un prestataire ou gérer un support perdu. Les droits d’accès doivent s’administrer à distance par le syndic, avec une procédure simple pour un résident.
• Les prestataires récurrents. Services postaux, entreprises de nettoyage, ascensoriste, relève des compteurs : ces accès doivent exister sans qu’un code circule dans tout le quartier.
• La vie privée des résidents. Une caméra de partie commune ne doit permettre ni de savoir qui rentre à quelle heure chez lui, ni de surveiller une porte palière. Cette limite conditionne l’implantation bien plus que la technique.
• Le parc de clés existant. Beaucoup d’immeubles ont accumulé des générations de clés et de télécommandes. Le remplacement complet des serrures pèse lourd dans un budget de copropriété, alors que les portes communes peuvent être équipées sans toucher aux serrures des logements.

L’immeuble d’habitation avec commerces en pied et ateliers en fond de cour reste la forme dominante d’une bonne partie du parc parisien. La cour commune y dessert les caves, les locaux techniques et des locaux professionnels : autant de porteurs de clés supplémentaires. Le 11e arrondissement en donne l’exemple le plus net.

La porte du hall se traite avant la première caméra

Sur un immeuble d’une soixantaine de lots avec hall, parking souterrain, caves et local vélos, l’ordre se déduit de la façon dont on entre, pas du catalogue. D’abord l’accès du hall : interphonie, un support personnel par résident à la place du code unique, et un ferme-porte réglé pour que la porte ne reste pas entrebâillée. Cette seule opération traite l’entrée par entraînement mieux que n’importe quelle caméra.

Viennent les deux locaux qui concentrent les faits (vélos et poubelles), ouverts par le même support, avec journal des passages. Puis le sous-sol : porte palière de cave commandée, détection dans le couloir de desserte, éclairage asservi.

La vidéo arrive après, et se limite à deux ou trois champs : la porte du hall côté intérieur, l’entrée du parking, l’accès à la cour. Elle documente ; elle n’empêche pas. Une copropriété qui installe des caméras sans avoir traité l’accès du hall obtient des images de personnes qu’elle n’a pas empêchées d’entrer.

Le passage du code de hall aux badges nominatifs, les droits des prestataires et le remplacement d’un parc de clés se règlent porte par porte : c’est le sujet de la page accès des parties communes.

Faire chiffrer un projet présentable en assemblée

Les paliers, les caves, les fenêtres : où le champ doit s’arrêter

Les parties communes d’un immeuble d’habitation ne sont pas un lieu ouvert au public : l’accès y est réservé aux résidents et à leurs visiteurs. Le régime d’autorisation préfectorale des articles L. 251-1 et suivants du code de la sécurité intérieure ne s’applique donc pas, sauf si un champ couvre la voie publique devant l’immeuble, point à vérifier au repérage dès qu’une caméra est posée en façade.

C’est le RGPD qui s’applique. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est responsable du traitement : finalité déterminée, minimisation, durée de conservation limitée, sécurité, information des personnes et inscription au registre des traitements. Concrètement, cela suppose une affichette lisible à chaque entrée concernée, une durée de conservation écrite et courte, et une liste nominative des personnes habilitées à visionner les images : le syndic en pratique, et non l’ensemble du conseil syndical ni un copropriétaire à titre individuel.

La vie privée des occupants ferme trois emplacements. Une caméra ne doit pas permettre d’identifier qui entre dans quel logement : les paliers desservant des portes palières sont donc à éviter. Elle ne doit pas couvrir l’intérieur d’un box de cave ni un emplacement de parking attribué, qui sont des espaces à usage privatif. Elle ne doit pas atteindre les fenêtres et balcons des logements, ni la voie publique au-delà des abords immédiats.

Si la copropriété emploie un gardien ou un employé d’immeuble, le dispositif ne peut pas servir à surveiller son activité : l’information préalable prévue par l’article L. 1222-4 du code du travail s’applique, et la loge, comme les espaces de repos, est exclue du champ des caméras. Les modalités d’affichage sont détaillées dans le guide de déclaration.

Ces éléments sont d’ordre général et ne valent pas conseil juridique : la rédaction de la résolution soumise à l’assemblée relève du syndic et, le cas échéant, de son conseil.